Unser Bau, der Weg zum Eigenheim - das Hausbautagebuch der Familie Grünberg

Der U-Wert (Wärmedurchgangskoeffizient, früher k-Wert genannt) beschreibt eine Bauteileigenschaft, nämlich den Wärmestrom, der durch ein Bauteil hindurch dringt, wenn auf beiden seiten des Bauteils unterschiedliche Temperaturen herrschen.

Abhängig ist der U-Wert von den einzelnen verwendeten Baustoffen (und deren Wärmeleitfähigkeit Lamda), sowie deren Schichtdicke.

Je kleiner der U-Wert der einzelnen Komponenten einer Gebäudehülle ist, desto besser ist die Dämmung und desto weniger Wärmeverluste entstehen durch Transmission, also durch Wärmetransport von Innen nach Aussen. Je weniger Wärmeverluste ein Gebäude besitzt, desto weniger muss nachgeheizt werden und desto günstiger sind die laufenden Kosten des Hauses.
(Hierbei handelt es sich um eine wirklich stark vereinfachte Darstellung, man möge es mir entschuldigen :-))

Heute Abend haben wir per Fax eine Gegenüberstellung der U-Werte bei zwei verschiedenen Bauvarianten der Aussenwand erhalten.
Der Aufbau der Aussenwand besteht aus:

• Kalkgipsputz
• Porotondämmstein T14
• Kalkzementputz
• Polystyrol-Dämmung

In Variante 1 ist der Porotondämmstein 17,5 cm dick und die Aussendämmung 20 cm, was zu einem U-Wert von 0,15 führt.

In Variante 2 ist der Porotondämmstein 24,0 cm dick und die Aussendämmung 18,5 cm, um ebenfalls einen U-Wert von 0,15 zu erreichen.

D. h. die Überlegung, statt des 17,5 cm Steins einen 24 cm Stein zu verwenden und statt dessen weniger der teureren Dämmung zu verwenden geht nicht ganz auf. Ein 6,5 cm dickerer Stein führt dazu, dass die Dämmung nur um 1,5 cm verringert werden kann, um gleiche Dämmwerte zu erreichen.
Da die Masseinheit der Dämmplatten in ganzen Zentimetern angegeben wird, könnte man also nur auf einen der benötigten 20 cm verzichten.

Heute Abend hatten wir einen Termin mit unserem Architekten.

Wir haben uns die Ergebnisse der Rohbauausschreibungen angesehen. Beteiligt waren sechs Unternehmen, wovon eines ein unvollständiges Angebot ohne Materialkosten abgegeben hat und mit den restlichen angebotenen Posten preislich über den anderen Angeboten lag.

Zwischen dem preiswertesten und dem teuersten Angebot liegt eine Differenz von 10.000 €.

Einzelne Positionen werden wir aus dem Angebot herauslösen und diese als Eigenleistung in Eigenregie durchführen.

Entschieden haben wir uns für ein ortsansässiges Unternehmen, mit dessen Inhaber wir bekannt sind und zu dem wir bereits Geschäftsbeziehungen pflegen.

Am Sonntag morgen haben wir einen Termin vereinbart, um uns über die weitere Vorgehensweise auszutauschen.

Bei dem heutigen Termin haben wir uns eine weitere Darlehensvariante angesehen.

Einbezogen ist ein KfW-Förderdarlehen aus dem Programm "Ökologisch bauen".
Das Darlehen kann während der ersten Zinsbindungsfrist ohne zusätzliche Kosten jederzeit zusätzlich zu den regelmäßigen Tilgungszahlungen getilgt werden. Das gilt für das gesamte Darlehen.

Diese Finanzierungsvariante sieht vor, das Darlehen innerhalb der Zinsbindungsfrist komplett zu tilgen. Ein zweites Darlehen mit 30 Jahren garantierter Zinsbindung wird zusätzlich aufgenommen. Die Zinsen dieses Darlehens liegen etwas höher als bei unserem ersten Angebot, aber immer noch unter 4,5% (dafür ist die Zinsbindungsfrist 10 Jahre länger, was uns eine längere Sicherheit gewährt).
Durch die Sondertilgung des KfW-Darlehens und den niedrigeren Darlehensbetrag für das zweite Darlehen, fallen die monatlich zu leistenden Annuitätenzahlungen ab dem zweiten Rückzahlungsdrittel geringer aus als bei unserem ersten Angebot.

Ausserdem hätten wir bei dieser Finanzierungsvariante einen zuverlässigen Ansprechpartner bei aufkommenden Fragen.

Heute haben wir einige Stunden telefoniert...

Es ging um eine neue Finanzierungsvariante, die wir in Grundzügen durchgesprochen haben.

Ausserdem haben wir noch mehrere Fragen mit dem Architekten geklärt. Welche Preisunterschiede gibt es bei den für den Rohbau verwendeten Steinen? Kann man Ziegel-Poroton-Steine mit Dünnbettmörtel verkleben? Was müssen wir bei dem geplanten Kanalanschluss beachten? Ändert sich unser Energieeinsparnachweis für das "KfW-Energiesparhaus 60", wenn wir statt Poroton, Kalksandstein verwenden?

(Anm. 1: Poroton ist tendenziell günstiger als Kalksandstein und wird heutzutage weitestgehend mit Dünnbettmörtel verarbeitet. Dies hat energietechnische Vorteile gegenüber der traditionellen Art des Mauerns, da die dort entstehenden Fugen als Wärmebrücken gelten, die bis zu 5% der Aussenfläche ausmachen können.

Anm. 2: Der Energieeinsparnachweis wird bei der Verwendung von Poroton statt Kalksandstein (KS) etwas günstiger, da Porotonsteine einen besseren Dämmwert als KS-Steine besitzen.)

Heute haben wir den Darlehensvertrag von unserem befreundeten Finanzierungspezialisten prüfen lassen.

Das Angebot wäre erstaunlich gut, der effektive Jahreszins liegt deutlich unter 4,5 %, bei einer Zinsbindung von 20 Jahren.
Sondertilgungen von bis zu 10% der Versicherungssumme jährlich können geleistet werden.
Bereitstellungszinsen von 0,25% fallen monatlich ab dem siebten Monat an.

Die Auszahlung des Darlehensbetrags erfolgt in Raten, abhängig vom Baufortschritt.
Zu Beginn der Erdarbeiten werden beispielsweise 30% der Darlehenssumme ausgezahlt, für den Rohbau 58% und so weiter...

Trotzdem werden nochmal zwei, drei andere Varianten unter Berücksichtigung von Förderdarlehen der KfW zum Vergleich berechnet.
Die Förderdarlehen der KfW haben den Vorteil, dass sie sehr niedrige Darlehenszinsen haben. Häufig wird allerdings an Disagio erhoben, d. h. es wird nicht der komplette Darlehensbetrag ausgezahlt. Ausserdem beträgt die Zinsbindungsfrist, d. h. die Zeit, für die der Darlehenszins festgeschrieben ist, höchstens 10 Jahre.

Trotz der verlockenden, sehr niedrigen Zinsen, kann es bei den generell sehr niedrigen Kapitalmarktbauzinsen günstiger sein, auf das KfW-Darlehen zu verzichten uns sich stattdessen die längere Zinsbindung zu sichern. Dies gilt es genau auszurechnen.

Unser Architekt hat die Ausschreibungen für den Rohbau und die Erdarbeiten an die in Frage kommenden Unternehmen versendet.

Die Ausschreibungen sind sehr detailiert gegliedert (in diesem Fall ein 30-seitiges Dokument), wodurch man eine gute Vergleichbarkeit der einzelnen Positionen erreicht.
Mengenangaben (z. B. in Kilogramm) und DIN Angaben der zu verwendenden Baustoffe sind in der Ausschreibung enthalten.

Die Einzelposten gliedern sich in

1. Baustelleneinrichtung,
2. Erdarbeiten,
3. Entwässerungsarbeiten,
4. Maurerarbeiten,
5. Beton- und Stahlbetonarbeiten,
6. Stahlarbeiten,
7. Isolierarbeiten,
8. Flächenkollektoren und
9. Rohbauarbeiten,

wobei jede der Positionen nochmals unterteilt ist. Für die Erdarbeiten beispielsweise in

1. Oberboden abtragen,
2. Schnurgerüst,
3. Boden lösen für Baugrube,
4. Aushub seitlich lagern,
5. Boden für Streifenfundamente,
6. Erdaushub der Rohrgräben innerhalb,
7. Erdaushub der Rohrgräben außerhalb,
8. Verfüllen des Kanalgrabens,
9. Erdaushub für Schächte,
10. Arbeitsraum verfüllen,
11. Oberboden einplanieren.

In der Ausschreibung wird ebenfalls festgehalten, dass der Auftraggeber sich vorbehält, einzelne Positionen nicht, oder nur teilweise zu vergeben. Hierdurch sind wir flexibel genug, geeignete Punkte in Eigenleistung zu übernehmen.

Endzeitpunkt für die Submission ist der 24.03.2006. Bis dahin müssen alle Interessenten ihre Angebote abgegeben haben.

Heute ist der Darlehensvertrag per Post gekommen.
Die Bedingungen des Darlehensvertrags sind für den Darlehensgeber eine Woche bindend.
Der Vertrag ist unterschrieben an den Darlehensgeber zurückzusenden, zur Darlehenssicherung ist eine erstrangige Briefgrundschuld im Grundbuch neu einzutragen.
Die Grundschuldbestellung im Grundbuch ist (natürlich auf unsere Kosten) notariell zu beglaubigen.

Wir werden den Darlehensvertrag Anfang nächster Woche auf alle Fälle noch mit einem befreundeten und erfahrenen Finanzierungsspezialisten besprechen.

Heute haben wir Post von der "BG Bau", der "Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft", bekommen.

Jeder Bauherr, der für sein Bauvorhaben private Hilfe aus dem Verwandten- oder Freundeskreis in Anspruch nimmt, ist verpflichtet, die Art der Arbeit und die Anzahl der geleisteten Stunden jedes einzelnen Helfers an die "BG Bau" zu melden, unabhängig davon ob die Hilfe unentgeltlich erfolgt (ausgenommen sind Bauherr und Bauherrin selbst, sowie Mitarbeiter beauftragter Firmen).
Jeder Helfer ist hierdurch gesetzlich unfallversichert, falls es während der Bauarbeiten zu einem Schadensfall kommt.

Nicht vergessen: Der Bauherr muss innerhalb einer Woche nach Baubeginn das Formblatt "Mitteilung über die Ausführung von Bauarbeiten" an die BG Bau übersenden.
Nicht vergessen: Das Formblatt "Eigenbaunachweis" unmittelbar nach dem angegebenen Einsendetermin an die BG Bau augefüllt zurücksenden.

Wir warten seit einer Woche auf das Finanzierungsangebot. Hoffentlich ist es bald soweit.

Heute Abend hatten wir einen Termin mit unserem Statiker, der uns die Unterlagen zur Prüfstatik und zur Wärmeschutzberechnung (was für Wälzer) überreicht hat.
Er schlägt vor, statt einer Bodenplatte Streifenfundamente zu erstellen. Diese wären wesentlich billiger als die Bodenplatte, da man sehr viel Beton und Stahl zur Bewehrung spart.

Wir haben allerdings die Vermutung, dass der Boden relativ sandig, d. h. tendenziell weich ist. In diesem Fall wäre es besser, auf eine stabilere, bewehrte Bodenplatte auszuweichen um spätere Bauschäden (Risse, etc.) zu vermeiden.

Wir werden zunächst die Baugrube ausheben und dann die Tragfähigkeit der Baugrubensohle prüfen.